タワーマンションは30年後にスラム化で社会問題に発展?『実情を知る関係者はタワマンなど買わない』

タワーマンションの大規模修繕問題

プロが様々な警鐘を鳴らしても、やはりタワーマンションは人気。

しかし改めて以下の事実を確認しておきたい。「タワマンを建てた建設業者も、売った不動産業者も、実情を知る関係者は誰もタワマンを買わない」ということを。

「大規模修繕工事」のハードル

不動産業界に詳しい関係者が明かす。

「インターネットで『タワーマンション 問題点』と検索すれば、様々な専門家が『安易な購入は危険だ』と注意喚起する記事やサイトがヒットしますが、それでも人気は高止まり。

 

法人や外国人投資家が投資目的で購入したり、相続税対策もあるのでしょう。はたまた、眺望や通勤の便、はたまた社会的ステータスに魅力を感じる人も依然として多いと考えられます。

しかし、購入を検討している方々には声を大にして言いたいことがあるんです。それは、国土交通省の幹部が30年後のタワマン資産価値下落と、それに伴う周辺地域のスラム化を本気で懸念し、国として対策を講じる必要性を感じているという点

 

政府の一部がタワーマンションの未来に悲観的というのは衝撃の事実。その理由の1つには「大規模修繕工事」があリます。

タワマンのスラム化という最悪シナリオ

タワマンのスラム化

マンションは建物の延命と資産価値の維持を目的に、十数年ごとに修繕を行います。

外壁を再塗装し、防水を見直し、エレベーターや給排水管をチェックする…この費用がタワマンの場合は巨額に達し、実施できない管理組合の出現が懸念されているんです。

関係者はこのように解説する。

「1998年に埼玉県川口市に建てられ、当時は『日本一の高いマンション』として知られた『エルザタワー55』は2015年から大規模修繕を実施しています。工期は2年、費用は約12億円です。低層マンションなら数億で済むものもありますから、やはり高額でしょう。

07年から修繕の検討を始めましたが、前例が少なく、管理組合が見積もりの妥当性を判断できないという問題に直面しました。結果、委託するコンサル会社の選定から始まったそうです。

650戸が一丸となって大規模修繕の実施にまでこぎつけたのは奇跡と表現しても過言ではないと思います。

外国人が多く住んでいたり、投資目的で買い荒らされたりしたタワーマンションの管理組合では、大規模修繕を前に四分五裂する危険性も少なくないでしょう」

景気や経済情勢という問題も孕む

これから10年後、人手不足がどこまで進み、賃金の水準はどこまで上がり、それを元にどこまで大規模修繕のコストが値上がりするか、管理組合が予測するのは難しいところ。

 

このような現状を考えると、最悪のシナリオは複数存在することに。

大規模修繕に伴う追加費用の要請を嫌がり、所有者が退去、住民減少に伴って修繕費が捻出できなくなるパターン。「自分が生きている間、タワマンが保てばいい」と判断した高齢者や投資目的の中国人所有者が、管理組合で修繕反対論を唱え、収拾がつかなくなるケース…といったところが想定されます。

 

修繕が実施できなければ、資産価値の下落は確実。そうすると資産に余裕のある入居者や、外国人投資家、法人購入分は売却して逃げ出す可能性が高くなります。

金銭的余裕の乏しい層だけがタワマンにしがみつき、いわゆる“負動産”を連想させる状態が進行。空き戸だらけのタワマンに、僅かな高齢者がしがみつくようにして住むわけですから、率直に言ってイメージは最悪です。

不動産価値の下落が周辺の治安に影響を与えれば、一気にスラム街が誕生することになります。

少子高齢化という追い討ち

タワマンと少子高齢化

住民が一致団結して大規模修繕を成し遂げ、「終の棲家」として立派に管理、運営したとしても、少子高齢化社会の悪影響には抗えないという悲観論も根強く存在しています。

高度成長期に開発された都内のニュータウンなどが前例ですが、住民の年齢層が近似していると、地域全体で高齢化が進行。つまり街としての新陳代謝が止まってしまうわけです。

 

今は若い夫婦や小中学校の子供たちが住んでいても、子供は成人すれば独立。そして少子高齢化社会の進展に伴い、30年、40年後には高齢者夫婦だけが住むタワマンが誕生します。

周辺の不動産価値が下落し、貧困層が流入してくれば最悪のケースです。

タワーマンションは30年後にスラム化で社会問題に発展「国交省幹部」の懸念 | デイリー新潮

プロが様々な警鐘を鳴らしても、やはりタワーマンションは人気だ。…

タワーマンションは30年後にスラム化で社会問題に発展?プロは『買わない』


スラム化するのはタワマンだけじゃないだろ



一軒屋の場合、公道下の上下水道は、とりあえず自治体が面倒見てくれるから
空家が増えてもインフラ止まることはないけどな。
タワマンは、不良家主が増えれば詰むな。



ニューヨークでも管理放棄されたタワマンがそうなってんだよな



オワーマンション



貧困層に格安で貸せばいいじゃん
九龍城みたいになるで



のちの九龍城はあっちこっちに



やったら解るけど、大規模修繕とか半端無く大変だよ、積立金を全額むしり取ろうとする管理会社が関連企業連れてくる。
そんで理事を懐柔して好き放題。
理事なんて普通の住人がやってるもんだから、騙し放題。
要らない工事てんこ盛りで後で不具合が出てまた出費。



タワーはそもそもほとんど前例無いしな
オフィスビルみたいに全面ガラスにしとけばまだ管理が楽だったのに



ゼネコンに勤めてる人とか住人にいないの?
もしいないとしたら、それも問題



修繕は固定費だが、住民が減れば規模が大きいほど重しになる

人が減る→修繕負担増える→人が逃げる
→修繕できない→ボロボロになる→負担大きいのにボロボロ
→人が逃げる→誰も管理しなくなる→崩壊



ニュータウン状態になるのを知った上で買ってんだろ



修繕も解体もできない物件が大量に現れるんだろうなあ



ずっとバブルだと良かったのに残念だね



都内駅徒歩3分の低層マンションで大正解でした。



和製九龍城がいっぱいできるのか。



関東大震災でほとんどあぼーんだから大丈夫でしょ



金もってりゃ解決する問題ばっかじゃん



タワマン無理して買うやつは
そこで死ぬ気で居るから



住むだけなら自分でなんとでもなる戸建てが一番



固定資産税とか理解しているか?



低層マンションで大規模修繕が数億は無いわ

せいぜい6000万円。

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タワマンがスラム化するとか
ロマンがあるねえ



クーロンズゲートが開きそうだわ



背伸びしてそこに住もうと言う人が大変だね
高い物件は投資用と割り切る方が良い。金持ち以外は



急にタワマン記事増えた気がするが。
今更遅いだろーて。



今度は一戸建てを売りたいので



駅から遠くのタワマンはスラム化だろうな



いや、命がけでタワマンに住むから危険なだけであって、
問題あったら次のを買える金持ちには関係ないから



エルザタワーって早くも20年経つのか。
隣にちょっと低いエルザタワー32ってのも立ってるね。



貧乏人には関係ない話



買っちゃった奴ご愁傷様でした



そういうことか!

タワマンと大型ショッピングモールが後のダンジョンになるのか!



これ貼らないと

「犯罪者の巣窟」と呼ばれたヨハネスブルグの「ポンテタワー」の現状がわかるドキュメンタリー
http://gigazine.net/news/20150515-documentary-of-ponte-tower/



今のタワマンはマンモス団地を縦に重ねたような
貧乏人に一生の買い物として売りさばいてるから



日本は巨大地震と大津波で放っておいてもスクラップ&ビルドだから割と関係ない



修繕なんて、普通の10階建てくらいのマンションでもモメにモメまくるのに、650戸もあったら
満場一致なんてぜってーありえない。



うちは築30年の300世帯のマンションだけど、修繕委員会はマンションの中で信頼ある古株がやってる
これはそこそこコミュニティが成立してるから成し得る技
もちろん文句も出るが文句言う奴は誰か分かってるから周りも相手しない
今、流行りのタワマン住人にそれができるかな?
価値の下りようがないバブル期に建てられた中古マンションをリノベーションして住むのが正解なんだよ
修繕積立金もチェックできるし



30年なんてあっという間
俺の実家も俺が産まれた歳に新築したが
いまじゃ危なくて住めない



我が家は百年屋敷だよ、炊事場は半世紀 離れは七十年モノ
一番若いのがトイレやな…三十年経つても新品同様、
三十年で廃屋なんてwww
因みに蔵は、、母屋より古いらしいが、、



駅までのべんがいいから廃墟になることはないとは思うけど
リフォーム制限が普通のマンションと比較して厳しいことからも
激安で販売されるようになるのは間違いない。

都内も1990年頃、不動産価格のピークだった訳だけど
2003~2005年頃に底値をつけた(体感的に約70%値下がり⇒現在90年当時の60、70%くらいまで回復した感はあるけど

タワマン所有者は、購入時の70%引きは考慮しておいた方がいいとは思う。
リフォームできない。リフォーム制限があるってのはほんとに痛い物件なんだな。



修繕費って駐車場に空きが出るくらいで足りなくなっちゃうタイトな計算なんでしょ?
気がついたらエレベーターの定期点検だけで修繕費無くなっちゃったりしてそうだよね。



エレベーターは地獄の金食い虫



林立する前に警告しろよ(´・ω・`)



戸建てと違って買う方は終の棲家と思って買うわけじゃないだろ



保守業者の食いものにされ続ける運命だろ、おれなら一軒家かUR賃貸にするわ

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